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　　在北京市大望京地區，有的農民一夜之間成為了千萬富翁——錢來自土地拆遷款。這樣的機會當然不是中國每一個農民都有，但城鎮化進程卻是每一個農民都逃不出的現實。

　　對于城鎮化的理論合理性，中歐國際工商學院經濟與金融學教授許小年說：“城鎮的效率比農村的高，因為有規模經濟效應，因為有思想的碰撞、容易產生創新，因為有亞當斯密所說的分工與協作。”而現實情況是，過去10年來，中國城鎮化人口比例以每年1—1.5個百分點的速度推進，到2011年末已經達到51.27%。每年增長1個百分點，意味著每年約有1300萬人口涌進城市，這成為房地產行業“黃金十年”背后最有力的推手。而眼下，房地產行業仿佛走到了十字路口。好消息和壞消息皆有。

　　好消息是，政府今年要“積極穩妥推進城鎮化，著力提高城鎮化質量”。

　　壞消息則是，史上最嚴的房地產調控政策未見絲毫放松跡象，給整個行業的發展帶來諸多不確定性。

乍暖還寒之際，房地產公司想要延續“黃金十年”，城鎮化或許是一條繞不開的道路。

識破空城計

　　實際上靠著在二、三、四線城市的快速發展，2004年還偏安一隅、土地儲備600萬平米的恒大集團（3333.HK，以下簡稱恒大），只用了8年便達“一人之下，萬人之上”。據其2012年中期報告顯示，今年上半年其土地儲備已達1744.3萬平方米，新增房地產項目依舊主要分布于長沙、貴陽、馬鞍山等二、三線城市。我們確實可以看到，很多大的開發商在2011年比較積極地進入三、四線城市，恒大集團2010和2011年在三、四線城市儲備了很多土地。

　　但伴隨著市場規模的增長，風險也在積聚。2013年初，有媒體稱鄂爾多斯的房價已在3000元/平米上下徘徊，而中國指數研究院的數據顯示，一年前這里的房屋價格指數尚在6000元/平米以上。這座曾經人均GDP超高的“鬼城”，讓“投資者傷心，套牢者流淚”。

　　“沒有產業支撐的城鎮化，到后來必定是空心化。”中國城鎮規劃設計研究院總規劃師高潮對這樣的現象頗有些不滿，在他看來，倘若唱起“空城計”，恐怕沒有開發商能從城鎮化中收益。

　　能否進入的標準

　　“未來的城鎮化道路我們也在研究，但也找不到具體的路徑，我們依照傳統的城鎮化路徑在走，人口進入城市還是靠工業化。”江蘇吳中地產集團有限公司總裁曾昌宇說。

　　吳中地產的項目大部分集中在華東區域，我國東部地區的城鎮化速度要快于中部和西部地區。截至2011年，東部地區城鎮人口比重已經超過全國平均水平，達61.0%，而中部和西部地區分別為47%和43%。但東部地區的房地產行業也面臨一些不確定性。曾經以加工制造業為支撐產業的東部小城鎮，正在面臨著勞動力成本上漲、產業結構調整遇到瓶頸等問題，大量制造業企業正在遷往中西部地區。

　　“東莞是一個典型的例子。”中國房地產業協會副會長朱中一說，“原來以外向出口為主的加工制造業，在出口受影響后，便向廣東的西部轉移，而外來務工人員、工作場所也全部要撤離。”

　　作為房地產行業龍頭，一向注重“剛需”小戶型開發的萬科（000002.SZ）反應很快。在2012年拿下合肥一宗面積不小的地塊后，其總裁郁亮表示：“評估一個城市是否能夠進入，我們一般會考慮PIE模型，P代表人口，I代表基礎設施，E代表就業，而就業也即產業。”　　在郁亮看來，在整個長三角的產業轉移過程中，大量產業從沿海地區向合肥等內地城市轉移，而且合肥是勞動力輸出大省，這樣的城市，是房地產企業的下一塊“福地”。一組數據顯示：萬科在一線城市的開工量比例呈逐年遞減趨勢，從2008年的41%降到2011年的12%。萬科的公告顯示，2012年公司新購地塊多位于二、三線城市，全年70多個新增項目，只有不到10個位于北京、上海等一線城市。

　　一線還魂

　　不過，城鎮化并不意味著所有的中小城市都有機會，要一分為二地來看，核心經濟圈周邊的三、四線城市會有一個較好的發展空間，但也有一些三、四線城市的發展潛力不大。

　　事實上，在房地產行業低迷的2011年，不受限購影響的三、四線城市由于整體的房價偏低，出現了普漲的局面。2011年底的時候達到了一個高位，但同時由于市場容量有限，在眼下短期內的調整就很正常了。按照發展規律，城鎮化的第一個階段主要以農村人口進入城市為主，而此后的第二個階段，人口將會由小城鎮向大型城市集中。2012年末，一線城市出現了一波罕見的搶地潮，同樣罕見的還有大型房地產公司的強強聯合，若“他們都已經需要聯手才能買得起，那小房企又怎能買得起”？花大價錢買地，同時又面臨調控政策，一線城市的房地產項目開發邏輯自然會與三、四線城市產生差異。有地產學者表示，在建安成本相差不大的情況下，三、四線城市的開發邏輯一般是靠“走量”，剛進入時的利潤率會比較低；而一線城市的項目，溢價率普遍會高一些。

　　因此，對于一些房地產企業“重回一線城市”，不少業內人士的看法仍然是“利潤驅使”，因為預期一線城市的房價上漲的空間要大一點兒。